莱州房价上涨的原因可以从多个角度进行分析：
制造业危机与资金流入楼市
郎咸平认为，中国制造业的衰落是莱州房价上涨的原因之一。在莱州房价涨到高点的前一年，莱州已经出现制造业危机，经济增速放缓，许多企业被吊销执照，导致大量闲置资金进入楼市，炒高楼价。
银行放贷政策
有观点认为，银行出尔反尔的“放贷收贷”政策也是导致莱州房价上涨的原因之一。银行背后的黑手可能是推动房价上涨的因素之一。
自然资源与购买力
莱州拥有丰富的自然资源和土特产收入，使得当地居民购买力较高，能够支撑较高的房价。莱州市内房价较高，但相对于周边县市区，莱州的购买力与市区较高房价还是匹配的。
经济发展与人口流入
烟台的经济发展在近年来逐渐加快，人均收入逐渐提升，购房需求明显增加。莱州作为一个风景秀丽的滨海城市，近年来逐渐吸引了很多外来投资与居住人口，这也为房地产市场的需求提供了支撑。
政策环境
国家的房地产政策持续影响购房者的决策，特别是在利率、首付比例等方面。政府鼓励刚需购房，为首次置业者提供了一定的购房补贴和优惠贷款政策，这也可能对莱州房价产生影响。
房地产市场波动
中国房地产市场的波动也会影响莱州的房价。尽管莱州房价保持平稳上涨的趋势，但市场波动、政策调整等因素仍可能对房价产生影响。
综上所述，莱州房价上涨的原因是多方面的，包括制造业危机、资金流入楼市、自然资源与购买力、经济发展与人口流入、政策环境以及房地产市场波动等因素。这些因素共同作用，推动了莱州房价的上涨。