土地性质的不同主要是由以下几个因素决定的：
所有权主体不同
国有土地的所有权主体是国家本身。
集体土地的所有权主体可以是乡镇、村或村民小组。
土地利用类型不同
城市土地通常为国有土地，多属于建设用地。
集体土地多位于农村和城郊，通常为农用地。
政府角色不同
在国有建设用地一级市场中，政府既是管理者也是组织实施者。
在集体土地建设用地一级市场中，政府仅作为服务机构。
土地使用权获取方式不同
国有土地使用权可以通过划拨、出让、出租、入股等方式获得。
划拨土地通常用于公益事业或特定类型的建筑，如回迁房、经适房等。
出让土地则需开发商支付土地出让金，并享有法定规范内的处置权，如转让、出租和抵押。
产权年限和房屋类型不同
土地性质不同，其产权年限和可建造的房屋类型也不同。
例如，商业用地的产权年限一般为四十年，而居住用地的产权年限一般为七十年。
收益方式不同
集体土地主要依靠种植粮食等农业活动获得收益。
国有土地则可以通过出让使用权来获取更广泛的收益，如使用权转让、出租收益，或自用土地及经营收益。
这些因素共同决定了土地的性质及其使用上的限制和可能性。土地性质的不同也影响了土地的价值、可建造的建筑类型、以及与政府相关的权益和责任